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| Les solutions immobilières |
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Hormis des solutions telles que l'achat à Monaco (rare, et cher) ou dans un paradis fiscal, quelques procédés, certes méconnus, permettent des solutions un peu plus proches de chez nous.
La tontine
Acheter en tontine est une solution méconnue, qui peut cependant présenter un certain nombre d'avantages. Généralisée dans les pays d'Afrique Noire, on ignore bien souvent qu'elle est légale jusqu'en France! Vieux de plusieurs siècles, le système de la tontine est aujourd'hui méconnu. Mais il peut présenter quelques avantages dans certaines situations spécifiques.
Du nom de son inventeur, le banquier italien Lorenzo Tonti, la 'tontine' est une technique patrimoniale aussi ancienne que méconnue. Dans certaines situations, elle présente pourtant des avantages intéressants et connaît aujourd'hui un regain d'intérêt.
Principes généraux
La tontine, ou "clause d'accroissement", intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meubleou immeuble, en commun .Insérée dans le contrat, elle prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.
Sur le plan juridique, la situation est plus subtile. Les co-acquéreurs ne sont pas véritablement copropriétaires bien. En fait, chaque acheteur est supposé seul propriétaire du bien sous la condition qu'il soit le seul survivant. En d'autres termes, le survivant est supposé avoir été seul propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien. Le pacte tontinier est assimilé donc à un contrat aléatoire (lié aux chances de survie) conclu à titre onéreux. Attention: pour conserver le caractère aléatoire, les chances de survie doivent être équivalentes. La validité de la clause peut être remise en cause si l'espérance de vie d'un des co-acquéreurs est très limitée ou s'il a
financé en fait la totalité de l'acquisition. On évitera donc les tontines entre parents et enfants mineurs étant donné la grande différence d'âge.
Les avantages successoraux
Cet 'artifice' juridique a une conséquence importante: le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas transmission entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéral.
Il permet donc de transmettre un bien au-delà de la quotité disponible, de la même manière, par exemple, qu'un bien vendu en viager.
Exemple schématique: M. Martin, célibataire, a un enfant, qui doit donc recevoir au minimum la moitié des biens de son père en héritage. A son décès, M. Martin possède un portefeuille de 500 KF et la moitié d'un logement d'un valeur de 2 MF, acheté en commun ave Mlle Dupont. La réserve héréditaire de Martin junior s'élève donc à la moiti de 1,5 MF, soit 750 KF Si le logement a été acheté en tontine, c'est Mlle Dupond qui en récupère la totalité. La succession de M. Martin ne porte que sur un portefeuille de 500 KF Et il peut prévoir d'en léguer la moitié à une tierce personne. La réserve héréditaire de son fils est ainsi réduite à 250 KF
On constate donc que la tontine est un moyen efficace d'assurer l'avenir du conjoint survivant. Surtout en cas de concubinage puisque les couples mariés disposent d'autres moyens par le biais des donations ou des avantages matrimoniaux.
Il faut toutefois noter que les héritiers lésés pourraient engager une action en justice s'ils prouvent que le pacte tontinier a été conclu dans le seul but de les priver de leur réserve héréditaire Un risque à prendre en compte, notamment en présence d'enfants d'un premier mariage.
Les règles fiscales
Le pacte tontinier est assimilé à un contrat aléatoire conclu à titre onéreux Les parts transmises au survivant devraient donc être soumises au régime des droits de mutation à titre onéreux beaucoup moins élevés que les droit de succession.
Pour éviter toute tentation d'évasion fiscale aux contribuables trop astucieux l'administration a soumis la tontine, en 1980, aux règles fiscales des successions. Bien que le bien ne fasse pas juridiquement parti de la succession du défunt, le survivant devra donc payer des droits sur la part recueillie, calculés selon le degré de parenté et la valeur de la part. Et ces droits sont perçus à chaque décès.
Exemple schématique.
Dupont, Martin et Durand achètent un bien d'une valeur de 3 MF, à parts égales, avec une clause de tontine. Supposons que la valeur du bien reste constante. Au décès de Durand, Dupont et Martin recueillent chacun 500 KF, sur lesquels ils paieront les droits de succession entre tiers. Au décès de Martin, Dupont recueille sapart, soit 1,5 MF, et paiera donc les droits sur ce montant.
Conclusio n: la tontine classique ne présente pas vraiment d'intérêt sur le plan fiscal.
Il existe toutefois une exception aux principes ci-dessus. Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (beaucoup moins élevés). Condition exigée: la valeur du bien ne doit pas dépasser 100,000€. Or la soumission aux droits de succession ne concerne que les clauses tontinières insérées dans les contrats d'acquisition en commun. Certains praticiens conseillent donc, avec prudence, d'insérer la clause tontinière dans les statuts d'une société civile immobilière.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la tontine?
La tontine ou clause d'accroissement permet à deux personnes d'acheter un bien immobilier en prévoyant qu'au décès de l'un des acquéreurs, sa part dans le bien acheté reviendra automatiquement au survivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre avoir aucun droit sur elle.
Ce procédé présente des avantages et inconvénients.
Avantages .
La protection des concubins: en effet, ceux-ci sont considérés comme des étrangers, et en cas de décès de l'un son patrimoine revient à ses héritiers; le concubin n'étant pas héritier, n'a droit à rien La réduction des droits de succession dans le cas suivant: si au jour du décès, le bien constitue la résidence principale du couple et qu'il vaut moins de 76 000 EOR, le concubin survivant ne supportera que les droits applicables en matière de vente d'immeuble (4,89%) sur la part reçue. Par contre, si le bien vaut plus de 76 000€, il paiera les droits de succession (60%) sur la part recueillie.
Inconvénients
Fiscalement, le transfert de propriété au décès du premier concubin peut être soumis aux droits de
succession. Ces droits seront moins élevés si les partenaires sont liés par un PACS.
A la différence de l'indivision, la tontine ne permet pas en cas de brouille ultérieure de demander le partage. A défaut d'accord, le couple est donc prisonnier de son acquisition.
Texte de référence : Article754-Adu code général des impôts
L'Immobilière luxembourgeoise
Constituer une société immobilière luxembourgeoise reste une solution de défiscalisation qui peut s'avérer intéressante.
La détention d'actifs immobiliers situés en France par une société commerciale luxembourgeoise, présente de nombreux attraits fiscaux confirmés récemment par le Conseil d'Etat français et son homologue luxembourgeois, la Cour administrative.
En vertu de la convention fiscale franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958, les avantages peuvent se résumer
ainsi:
· les revenus locatifs des immeubles ne sont pas fiscalisés
· les plus-values de cession des immeubles ne sont pas fiscalisées
Le montage peut permettre également les avantages suivants:
· Les actifs immobiliers ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune en France
· Les actifs immobiliers peuvent échapper à la taxe annuelle de 3 %
· Les droits de succession en cas de transmission peuvent être largement optimisés.
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